Konut veya çatılı işyeri kiralarında, ev sahibinin kira artış oranı, belirli yasal sınırlarla kısıtlanmıştır. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre ev sahibinin en fazla ne kadar zam yapabileceğini açıklayacağız.
Kira artışı sınırlamasının hukuki dayanağı nedir?
Ev sahibinin kira artış hakkı, TBK m. 344 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kira sözleşmesinin yenilendiği her yeni dönem için kira artışı yapılabilir; ancak bu artış, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez.
Yani ev sahibi ve kiracı anlaşmış olsalar bile, belirlenen artış oranı, TÜFE ortalamasının üstünde olamaz. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmışsa, fazla kısmı geçersiz sayılır.
Beş yıl sonunda ev sahibi daha fazla zam isteyebilir mi?
Evet. TBK m. 344/III uyarınca, kira sözleşmesi beş yılı aştığında veya beş yıl sonunda yenilendiğinde, kira bedeli artık sadece TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Bu durumda hâkim;
- TÜFE artışını,
- kiralananın durumunu,
- emsal kira bedellerini
göz önünde bulundurarak, hakkaniyete uygun bir artış yapabilir. Bu artış, piyasa koşullarına göre TÜFE’nin çok üzerinde de olabilir.
Taraflar kira artış oranında anlaşamazsa ne olur?
Taraflar arasında yazılı bir artış oranı yoksa ya da geçersiz bir oran kararlaştırılmışsa, TBK m. 344/II devreye girer. Hâkim, kiralananın durumu ve hakkaniyet gereği bir oran belirler; ancak bu oran da beş yıllık süre dolmadan TÜFE ortalamasını geçemez.
Yabancı para ile kira belirlenmişse ne olur?
Eğer kira bedeli yabancı para ile belirlenmişse, TBK m. 344/IV gereği, beş yıl boyunca kira artışı yapılamaz. Ancak bu sürenin sonunda, hâkim tarafından rayiç bedel dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenebilir.
Sözleşmede TÜFE’den daha düşük bir zam oranının belirlenmesi durumunda ne olur?
Sözleşmede TÜFE’den daha düşük bir oranla kira artışı kararlaştırılmışsa, bu oran geçerlidir ve bağlayıcıdır. Çünkü TBK m. 344/I hükmü, yalnızca kira artış oranının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamayacağını belirtmiştir; daha düşük bir oran kararlaştırılmasına engel değildir. Bu durumda kiraya veren, TÜFE oranı daha yüksek olsa bile, sözleşmede öngörülen oranla yetinmek zorundadır.
Özetle
- Ev sahibi, kira sözleşmesinin yenilendiği her yıl TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde zam yapabilir.
- Beş yılın sonunda, hâkim kararıyla TÜFE sınırı aşılabilir.
- Taraflar anlaşmazsa, hâkim hakkaniyete göre bir artış oranı belirler.
- Yabancı para ile yapılmış sözleşmelerde ilk beş yıl boyunca zam yapılamaz.
Bize Ulaşın