İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak kelimesi Arapça kökenlidir ve “faydalanma, yararlanma, dayanışma” anlamlarına gelmektedir. Hukuki terim olarak ise, bir taşınmaz üzerinde başkasının belirli bir amaç için sınırlı kullanım hakkına sahip olması demektir.

İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK Madde 779 vd.) düzenlenen ve taşınmazlar üzerinde kurulan sınırlı bir ayni haktır. Bu hak, bir taşınmaz malikinin, başka bir kişi veya taşınmaz lehine, belirli kullanma veya yararlanma yetkileri tanımasını sağlar. İrtifak hakkı, taşınmaz üzerinde tam mülkiyet hakkını kısıtlar, ancak malik yine de mülkiyet hakkını kullanmaya devam eder. Diğer bir anlatımla, taşınmaz maliki, mülkiyet hakkının bazı yetkilerini, başkasına devretmiş olur fakat taşınmazın mülkiyeti kendisinde kalmaya devam eder.

İrtifak Hakkının Türleri

İrtifak hakkı, taşınmaz lehine irtifak hakkı, şahsi irtifak hakkı ve karma irtifak hakkı olmak üzere üç türe ayrılır.

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz lehine başka bir taşınmaz üzerinde kurulan haktır (TMK Madde 779). Bu durumda, hakkın konusu olan taşınmaza “yüklü taşınmaz” denir. Hakkın kurulduğu ve bundan yararlanan taşınmaz ise “yararlanan taşınmaz” olarak adlandırılır. Örneğin, bir taşınmazın sahibine, komşu taşınmaz üzerinden geçiş hakkı tanınması durumunda, geçit hakkının tanındığı taşınmaz yüklü taşınmaz, bu haktan yararlanan taşınmaz ise yararlanan taşınmazdır.

Taşınmaz Lehine İrtifakların Türleri

• Geçit hakkı (TMK Madde 747): Bir taşınmaz sahibinin, genel yola çıkabilmek için komşu taşınmaz üzerinden geçiş hakkı elde etmesi durumudur.
• Kaynak hakkı (TMK Madde 756): Bir taşınmaz malikinin komşu taşınmaz üzerindeki sudan yararlanma hakkıdır. Bu, örneğin su alma ya da suyu kendi taşınmazına yönlendirme şeklinde olabilir.
• Üst hakkı (TMK Madde 826): Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde bina yapma veya mevcut bir binayı muhafaza etme hakkıdır. Üst hakkı bağımsız olarak kurulabilir ve devredilebilir.
• Diğer arzi irtifaklar: Manzara irtifakı, ışık hakkı, kanal geçirme hakkı gibi özel türlerdir. Örneğin, manzara irtifakı, bir taşınmaz malikinin komşu taşınmazda belirli yapılaşmaları engelleyerek manzarasını koruma hakkını içerir.

Şahsi irtifak hakkı ise belirli bir gerçek veya tüzel kişi lehine, bir taşınmaz üzerinde kurulan haktır. Bu hak kişiye sıkı sıkıya bağlıdır ve başka kişilere devredilemez. Örneğin, oturma (sükna) hakkı, intifa hakkı ve üst hakkı şahsi irtifak hakları arasında yer alır (TMK Madde 794 vd.). Oturma hakkı, kişinin, bir taşınmazda oturmasına veya onu konut olarak kullanmasına olanak tanır. İntifa hakkı ise hak sahibine taşınmazın kullanım ve yararlanma yetkisini sağlar, ancak taşınmazın çıplak mülkiyeti malikte kalır.

Şahsi İrtifakların Türleri

• İntifa hakkı (TMK Madde 794-822): İntifa hakkı, sahibine, başkasına ait bir mal veya hakkı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren geniş bir şahsi irtifak türüdür. İntifa hakkı sahibi maldan tam anlamıyla yararlanabilir ancak malı tüketemez veya yok edemez.
• Oturma (sükna) hakkı (TMK Madde 823): Bir kişinin, başkasına ait bir taşınmazda oturma yetkisi veren şahsi irtifaktır. Oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez.
• Üst hakkı (şahsi olarak da kurulabilir, TMK Madde 826): Üst hakkı, arzi irtifak olarak kurulabildiği gibi, belirli bir kişiye bağlı olarak şahsi irtifak şeklinde de kurulabilir. Örneğin, bir şahsa, ömür boyu kendisine ait olmayan taşınmaz üzerinde bina yapma ve kullanma hakkı verilebilir.

Karma irtifak hakları ise hem bir taşınmaz lehine kurulabilir hem de bir kişi lehine tesis edilebilir nitelikte olan haklardır.

Karma İrtifakların Türleri

• Kat irtifakı (TMK Madde 726): Kat mülkiyetinden önce, inşaat yapılacak taşınmaz üzerinde kurulan, paydaşlara binanın belirli bölümlerini bağımsız olarak kullanma hakkı tanıyan irtifak türüdür. Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş için ön aşamadır. Kat irtifakı sahipleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde tasarrufta bulunabilir.
• Diğer karma irtifaklar: Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde görülen bazı haklar, arzi ve şahsi unsurlar taşıyarak karma irtifak oluşturabilir. Bu tür irtifaklar genellikle sözleşme hükümlerine dayanılarak tapu siciline şerh edilir.

İrtifak Hakkının Kurulması ve Sona Ermesi

İrtifak hakkı, resmi şekilde tapu siciline tescil ile kurulur (TMK Madde 780). Bu hakların kurulmasında şekil şartına uyulması önemlidir; aksi takdirde hak geçerli olmayacaktır.

İrtifak hakkının sona ermesi ise, hakkın türüne göre farklılık gösterir. Taşınmaz lehine irtifak hakları, yararlanan veya yüklü taşınmazın yok olmasıyla veya tarafların anlaşmasıyla sona erebilir. Şahsi irtifak hakları ise hak sahibinin ölümü, sürenin dolması veya hakkın feragat edilmesiyle sona erebilir (TMK Madde 796 vd.).

İrtifak Hakkının Özellikleri

İrtifak hakkı, ayni hak niteliği taşıdığından, herkese karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle tapu siciline tescil edilmesi, üçüncü kişilerin de bu haktan haberdar olması açısından önemlidir.

İrtifak hakları genellikle süresiz olarak kurulur, ancak taraflar belirli bir süreyle sınırlandırabilir. Süre sonunda hak otomatik olarak sona erer. Örneğin, üst hakkı genellikle uzun süreli olarak (örneğin 30 veya daha fazla) kurulur ve bu süre sonunda yapılan yapı taşınmaz malikine geçer.

İrtifak hakları uygulamada sıkça karşılaşılan ve anlaşmazlıklara sebep olabilen haklardır. Bu nedenle irtifak hakları tesis edilirken, hak ve yükümlülüklerin açık ve net olarak belirlenmesi, ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşır. Özellikle geçit hakkı, oturma hakkı veya üst hakkı gibi haklarda tarafların sınırları net şekilde belirlemeleri gerekir.