Türk Borçlar Kanunu m. 344, kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl artırılabileceğini düzenler. Bu madde, sözleşme serbestisinin sınırlarını belirleyerek hem kiraya vereni hem de kiracıyı korumayı amaçlar. Yazımızda yalnızca TBK m. 344’e dayanarak, kira bedelinin artırılmasına ilişkin hükümleri sistematik şekilde ele alıyoruz.
Taraflar arasında kira artış şartı varsa (TBK m. 344/1)
Kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmış olabilir. Ancak bu oran, TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır. Taraflar serbestçe oran belirlese bile, kanun bu serbestliği ekonomik verilere bağlamıştır.
- Örneğin: Sözleşmede “her yıl %50 artış” yazsa dahi, TÜFE ortalaması %35 ise en fazla %35 artış yapılabilir.
- Bu sınırlama, hem konut hem işyeri kiraları için geçerlidir.
- TÜFE üst sınırdır; altı kararlaştırılabilir.
Taraflar arasında anlaşma yoksa (TBK m. 344/2)
Taraflar artış konusunda herhangi bir hüküm kararlaştırmamışsa, mahkeme kira bedelini belirler. Ancak burada da TÜFE oranı sınırı geçerlidir. Hâkim, bu sınırı aşamaz; takdir yetkisi sadece bu çerçevede kullanılabilir.
Bu fıkranın amacı, sözleşmede boşluk olduğunda dahi kiraya verenin bedeli güncelleyebilmesini sağlamaktır. Ancak kiracı da artışta öngörülemez bir yük altında bırakılmaz.
Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa (TBK m. 344/3)
Bir kira ilişkisi beş yıl veya daha uzun süre devam etmişse, artık sadece TÜFE oranı değil, değişen şartlar da dikkate alınır. Bu durumda hakim, TÜFE’yi aşarak kira bedelini belirleyebilir.
Bu durumda değerlendirilecek kriterler şunlardır:
- Kiralananın durumu: Lokasyon, büyüklük, bina yaşı, kullanım durumu.
- Emsal kiralar: Aynı bölgedeki benzer taşınmazların piyasa değeri.
- Hakkaniyet: Tarafların ekonomik gücü, genel ekonomik koşullar.
Bu düzenleme, uzun süredir düşük bedelle oturulan taşınmazlar için adil bir dengeleme mekanizması sunar. TÜFE bazlı artışlar enflasyonun gerisinde kaldığında, 5. yıl sonrası sistem bu eksikliği telafi eder.
10 yılı aşan kira ilişkileri için farklılık var mı?
Hayır. TBK m. 344 yalnızca 5 yıl eşiğini esas alır. 10 yılı geçen sözleşmelerde de 3. fıkra uygulanmaya devam eder. Ancak Yargıtay uygulamalarında, bu tür durumlarda “fiyat serbestisi” değil, yine objektif kriterlerle belirlenecek hakkaniyetli bedel dikkate alınır.
Kira artışı hangi dönemde geçerli olur?
TBK m. 344, artışın hangi dönemden itibaren uygulanacağına dair doğrudan bir düzenleme içermez. Ancak artış talebinin dayandığı dönem başı esas alınır. Karar kesinleştiğinde geriye dönük fark doğar, fakat bu farkın tahsili için ayrıca talepte bulunulması gerekir.
Özetle
- Taraflar artış oranını kararlaştırmışsa, bu oran TÜFE on iki aylık ortalamayı geçemez (TBK m. 344/1).
- Taraflar anlaşmamışsa, hakim TÜFE sınırını aşmadan bedeli belirler (TBK m. 344/2).
- Kira ilişkisi 5 yılı geçmişse, hakim TÜFE dışında emsal değerler ve hakkaniyeti de gözeterek karar verir (TBK m. 344/3).
- Artış kararları, kararın dayandığı dönem başından itibaren hüküm doğurur.
Bize Ulaşın